Le projet de cession de l’ancien site du CH de Belley s’est déroulé de 2018 jusqu’à fin 2022, avec la réalisation de la vente. Quelles sont les principales difficultés que vous avez rencontrées sur ce projet en tant que propriétaire du site ?
Rétrospectivement, plusieurs difficultés cumulées :
- Un site avec des atouts mais beaucoup d’inconvénients, dont un volume de m² surdimensionné par rapport au marché immobilier local. Il y avait clairement un manque d’intérêt au départ pour ce site, de la part de la quasi totalité des opérateurs immobiliers : c’était « trop grand », « trop haut », « trop compliqué »
- Un manque de fiabilité de certains opérateurs immobiliers, dans la tenue des engagements et des délais
- Des problématiques techniques pénalisantes pour la cession : amiante, pollutions localisées, cuves enterrées, ICPE, …
Sur la base de votre expérience, quelles sont les clés du succès d’un projet de ce type ?
- S’entourer des compétences nécessaires : l’immobilier n’est pas notre métier, et la cession-valorisation encore moins. Nous disposons de compétences techniques de construction et de maintenance, mais pas sur ce type de projet.
- Concerter le projet en amont avec les collectivités (Commune et Communauté de Communes) mais aussi les tutelles (DREAL, DRAC, ABF)
- Avoir une vision « réelle » du marché en amont, pour viser les scénarios les plus adaptés. Dans notre cas, la décision de céder le site par ilots avec des destinations immobilières variées a été une des clés de la réussite du projet. Ce cadrage a été réalisé avec Lindea en amont pour assurer le succès de la cession.
Lindea vous a accompagné depuis les études préliminaires jusqu’au dépôt de Permis de Construire. Pourquoi avec vous choisi de vous faire accompagner sur le projet par un conseil indépendant ?
Avoir un avis extérieur indépendant et « plus compétent que nous » nous semblait indispensable. Nous n’avons pas les compétences, mais pas non plus la disponibilité et la ressource pour piloter un tel projet. Nous avons cherché un conseil qui puisse échanger avec l’ensemble des acteurs du dossier : nous mais aussi les opérateurs immobiliers, conseils juridiques, notaires, collectivités et tutelles.
Quelles ont été les actions et les interventions de Lindea qui ont particulièrement eu un impact dans la réussite du projet ?
- La mise en œuvre d’expertises forte sur les analyses de marché, les scénarios immobiliers, les processus de projet immobilier, les enjeux techniques et patrimoniaux couplés à une vraie connaissance de l’ensemble des acteurs et de leurs enjeux
- Un vrai pilotage au jour le jour du projet, avec une réelle disponibilité et réactivité, qu’on ne retrouve pas toujours chez nos prestataires de conseil ! Lindea anticipe, prévient, suit et relance, ils pilotent le projet de manière opérationnelle et investie à nos côtés. Ils proposent des écrits et des stratégies pour chaque passage important du projet.
- Une attention, particulière à l’aide à la décision : Lindea n’est pas là pour décider à notre place mais « se mouille » pour nous aider à prendre de bonnes décisions, avec des éclairages sur les avantages et les inconvénients, en réponse à nos enjeux. Et en nous laissant le temps de murir la décision correctement.
Durée : 2018-2022
Montant € HT : Confidentiel
Nombre d’intervenants : 5
Seriez-vous prêt à recommander l’accompagnement de Lindea à d’autres Directions Industrielles ou à d’autres structures que vous connaissez, pour des projets de cession-valorisation de leurs actifs ?
Tout à fait, oui. Le projet a été une réussite au final…alors que ce n’était pas gagné au départ
Contexte et objectifs :
- Proposer des principes de reconversion d’un centre hospitalier (en cours de libération) répondant aux objectifs de valorisation du propriétaire et aux objectifs urbains des collectivités
- Déterminer un avis de valeurs réaliste d’un site implanté dans une marché local complexe, en fonction des scénarios de reconversion
Contribution de Lindea :
- Diagnostic technique et urbanistique du site, synthèse des points durs, proposition de destinations de reconversion
- Accompagnement dans la concertation auprès des collectivités et des tutelles
- Scénarios et programmations immobilières cibles : estimation de la valeur du site en l’état et évaluation multicritères
- Mise en perspective et recommandations concernant la phase de déploiement du projet
- Consultation sur plusieurs lots, accompagnement à la signature de promesse et suivi des conditions suspensives, accompagnement dans le closing et la cession du site
Bénéfices pour le client :
- Repérage en amont des points durs du projet de valorisation
- Avis objectif et étayé sur la valeur d’un site complexe, et non un « avis d’expert théorique »
- Plan d’actions concrètes pour optimiser la valeur du site
- Estimation de la valorisation du site pour chaque scénario, afin de permettre une prise de décision du propriétaire
- Cession effective du site sur un marché immobilier très faible
